Мы в СМИ

Arendator.ru: Эффективность ТРЦ, NOI, OCR-карты и показатели трафика

Все новости
Независимо от ситуации, перед любым торговым центром стоит вопрос – как оценить эффективность работы? Как понять, где именно кроется причина проблем, или как сохранить показатели на должном уровне? Ведь сегодня изменения происходят все быстрее, и важно держать руку на пульсе.

Есть множество показателей эффективности: это и средний чек ТРЦ, и конверсия из посетителей в покупателей, и количество продаж на квадратный метр. Как правило, эти показатели между собой взаимосвязаны, позволяют отслеживать основные тренды как посещаемости, так и продаж, и влияют на главный показатель эффективности торгового центра – NOI.

 О NOI
NOI или Net Operating Income (чистый операционный доход) в случае коммерческой недвижимости показывает прибыль от ее использования. NOI показывает прибыль до налогообложения.

NOI считается для определения эффективности работы управляющей компании, то есть служит KPI для всех отделов. В более широком контексте NOI является методом оценки точной стоимости объектов недвижимости.

Этот показатель рассчитывается следующим образом: NOI = валовой доход – операционные расходы.

Валовой доход может также включать несколько каналов, в том числе дополнительный доход, но обычно основной источник дохода ТЦ – это арендные платежи.

Под операционными расходами понимаются текущие расходы на эксплуатацию торгового центра. Как правило, в операционные расходы включаются: зарплата обсуживающего персонала, коммунальные платежи, налог на имущество, страховые взносы, содержание и уборка территории, охрана, а также рекламные расходы.

Можно предположить, посмотрев на формулу, что существует два пути увеличения показателя: увеличение выручки или сокращение операционных расходов. Определить, какой путь выбрать в каждом конкретном случае, могут помочь два инструмента – ОСR-карты и счетчики трафика.

 OCR-карты
Вообще, индекс OCR (Occupancy Cost Ratio) – это соотношение арендной платы к товарообороту. В нашем случае, мы рисуем карты OCR по планировкам, где делим арендаторов по категориям. Соответственно, индекс OCR от 0 до 15 показывает, что арендатор прекрасно чувствует себя в торговом центре, и мы обозначаем помещения таких арендаторов зеленым цветом. Индекс от 15 до 30 считается средним и обозначается желтым, а все, что выше этого показателя попадает в «красную зону». Красная зона сигнализирует о потенциальной дебиторской задолженности и возможной ротации оператора. Если арендатор на протяжении нескольких месяцев попадает в «красную зону», необходимо сообщить об этом в отдел аренды, чтобы найти потенциальную замену на ротацию. Такой анализ у себя мы делаем каждый месяц: так мы понимаем, на каком этапе управления находимся в торговом центре.

Подсчеты и аналитика не займут много времени, если пользоваться специальными системами и программами. В нашем случае, мы используем сервис «Аренда 1С», в котором сделали собственные решения именно для торговых центров, автоматизировав процесс. Анализ можно делать по планировкам, также в системе можно проанализировать данные по дате окончания договора аренды, что очень удобно для планирования ротаций и реконцепции. Там же мы сравниваем товарооборот, средний чек, конверсию, продажи на квадратный метр.

Такая карта помогает собственнику и управляющему торговым центром оперативно отслеживать результаты арендаторов и вовремя принимать меры по предотвращению нежелательных ситуаций.

Счетчики трафика
Еще один важный показатель, который важно отслеживать, это трафик или посещаемость торгового центра. Здесь на начальном этапе необходимо установить счетчики. Данные по трафику позволяют отслеживать динамику посещаемости, эффект от маркетинговых акций, кроме того, это достаточно показательный KPI. Мы получаем данные не только о том, сколько людей находятся в торговом центре в тот или иной момент времени, но и определяем периоды пиковой посещаемости в течение дня и характеризующиеся наибольшей посещаемостью дни недели. Также это помогает нам при сдаче площадей в аренду – трафик показывают активность торгового центра и потенциальное число посетителей, на которое может рассчитывать арендатор.

Используя эти инструменты, можно влиять на NOI проекта следующим образом.

Во-первых, можно увеличить доходную часть за счёт корректировки арендных ставок. ОСR-карты прояснят, есть ли у существующих арендаторов потенциал для увеличения платы, но при этом необходимо проводить постоянный мониторинг и анализ арендных ставок на рынке и делать поправку на конкурентов. OCR-карты работают и в обратную сторону, помогая вовремя принять меры к низкоэффективным арендаторам.

Во-вторых, можно работать с трафиком, повышая посещаемость торгового центра или конверсию из посетителей в покупатели уже лояльной аудитории.

Привлекать посетителей можно привычными способами, с помощью маркетинговых кампаний и акций. Но есть и альтернативы: например, сделать приложение торгового центра, установив которое посетители получают бонусы и скидки от арендаторов. Есть и более классические формы программ лояльности – карты. Не так давно ТРЦ «Охта Молл» и «Жемчужная Плаза» начали действовать подарочные карты, которой можно воспользоваться во всех магазинах и ресторанах комплекса. Лояльным клиентам необходимо обязательно сообщать о скидках, акциях, мероприятиях в торговом центре.

Также можно использовать свободные площади в ТЦ (атриумы и проходы) для размещения островных арендаторов. Это станет ещё одной статьей дохода для владельцев торгового центра. Чем дольше посетитель находится в торговом центре, тем больше вероятность того, что он совершит дополнительную покупку. На островках могут располагаться, как товары импульсного спроса — полезные недорогие мелочи, так и наоборот дорогостоящие товары, например, электроника, часы, ювелирные украшения. Товары островной торговли могут дополнить основные приобретения посетителей, на них и обращают внимание люди, которые пришли в торговый центр отдохнуть и приятно провести время.

Ещё один способ увеличения доходов в ТЦ – сдача в аренду рекламных площадей. Данный способ уже давно используется в торговых центрах. Главное, в погоне за дополнительным доходом, не превратить атриумы в Times Square, иначе посетитель просто потеряется в таком большом количестве информации.

Таким образом, OCR-карты и метрики трафика служат основой для отслеживания трендов в торговом центре и помогают как принимать решения в моменте, так и планировать долгосрочную стратегию. Следить за этими показателями не сложно, если использовать специальные системы аналитики. В конечном счете, эти показатели влияет на NOI – чистый операционный доход, что и является главным показателем эффективности в торговом центре.

Ольга Болотникова, Исполнительный директор SRV

Источник: Arendator.ru
Поделиться:

Другие новости

31 июля прошла заключительная горячая линия SRV

4 августа 2020 Событие

ТРЦ "Охта Молл" открылся и пополнился арендаторами

31 июля 2020 Пресс-релиз